动迁安置房卖方拒绝提供动迁协议,要求解除合同的判例。

律师说法 乐音果律师 2017-11-17 16:14 313 0

朱某某等与郭某某等房屋买卖合同纠纷上诉案

 

上海市第二中级人民法院
民事判决书

(2017)沪02民终3783号


  上诉人(原审被告、反诉原告):朱某某。
  委托诉讼代理人:顾朝君,上海东炬律师事务所律师。


  上诉人(原审被告、反诉原告):朱某。
  委托诉讼代理人:顾朝君,上海东炬律师事务所律师。


  被上诉人(原审原告、反诉被告):郭某某。
  委托诉讼代理人:滑宝珠,上海申伦律师事务所律师。


  被上诉人(原审原告、反诉被告):钟某某。
  委托诉讼代理人:滑宝珠,上海申伦律师事务所律师。


  上诉人朱某某、朱某因与被上诉人郭某某、钟某某房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初11182号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。


  朱某某、朱某上诉请求:撤销一审判决,改判支持其一审反诉请求。事实和理由:其与郭某某、钟某某就上海市青浦区新凤中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《上海市房地产买卖合同》,但由于房屋限售原因,导致无法在双方约定的过户时间办理房屋过户手续。由于双方在签订合同时在认识上发生了错误,误以为系争房屋本可在约定的时间过户交易。因此,双方存在重大误解,合同应予解除。况且,依据买卖合同补偿条款二的约定,也可解除合同。故请求二审法院支持其上诉请求。


  郭某某、钟某某辩称,其不同意朱某某、朱某的上诉请求。认为一审法院查明事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
  郭某某、钟某某向一审法院提起诉讼请求:要求朱某某、朱某配合办理房屋过户手续。朱某某、朱某在一审审理中称没有动迁协议,故系争房屋只能按照小产证载明的时间即2017年6月20日之后才能办理过户手续。为此郭某某、钟某某申请撤回起诉,等到系争房屋符合过户条件再来起诉。一审法院经审查后,予以准许。


  朱某某、朱某向一审法院提起反诉请求:1、依法解除双方于2016年7月28日签订的《上海市房地产买卖合同》;2、判令郭某某、钟某某支付违约金人民币(以下币种均为人民币)50万元。


  一审法院认定事实:系争房屋为动迁安置房,产权登记在朱某某、朱某名下。2016年7月16日,郭某某、钟某某作为乙方、朱某某、朱某作为甲方,双方通过上海搜房房天下房地产经纪有限公司,签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》,约定甲方将系争房屋转让给乙方,总房价款为250万元,房屋建筑面积为140.92平方米,乙方应于甲方签订《房屋买卖合同》后三日内补足定金至30万元;《房屋买卖合同》第三条约定:为办理过户手续之需,双方应于本合同签署后15日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》;第四条约定乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日内向甲方支付首期房价款100万元(含已支付的全部定金),乙方通过贷款方式支付第二期房价款149万元,乙方应于签订示范合同后三日内向银行申请贷款,办理相关手续,甲方应积极配合并提供所需材料,若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准,乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足,贷款的放款时间以银行为准,但乙方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行。乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款1万元。第五条约定甲乙双方应于2016年9月5日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第八条约定乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产,则应向乙方双倍返还定金;若乙方违约不购买该房地产,则已支付的定金由甲方没收。第九条约定乙方未按本合同约定履行义务的,其行为视为违约,守约方有权要求违约方按总房价款的日万分之五承担逾期违约金。经守约方书面催告后仍未履行的,守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。


  2016年7月28日,买卖双方就系争房屋网签《上海市房地产买卖合同》,房价款不变。另,补充条款(二)约定在签订本合同时,甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,甲、乙双方同意按下列约定处理:1、双方共同办理网签备案撤销等解除本合同手续;2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任,造成甲方经济损失的,乙方应赔偿相应的损失。2016年7月29日,双方签订房地产买卖合同之补充协议,约定双方办理过户时间变更为2016年9月12日。


  一审另查明,郭某某、钟某某分别于2016年7月19日支付定金30万元,7月29日支付房款45万元,7月25日以保证金的形式支付朱某某、朱某房款25万元,共计100万元。


  一审法院认为,朱某某、朱某与郭某某、钟某某签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行义务。本案中,因系争房屋系动迁安置房,产权证载明2014年6月20日起三年内不能转让、抵押。根据本市相关政策,系争房屋过户需满足小产证满三年或大产证及动迁协议同时满三年之条件。朱某某、朱某作为房屋的产权人,应按约提供房屋符合过户条件的相关资料包括动迁协议,因朱某某、朱某未能提供上述材料导致房屋无法在合同约定的期限内办理过户手续,朱某某、朱某无权要求郭某某、钟某某支付相应房款。朱某某、朱某以郭某某、钟某某在过户前未支付相应房款为由要求解除合同并要求郭某某、钟某某支付违约金,于法无据,法院不予支持。本案合同因系争房屋尚不符合过户条件暂时无法履行,一旦房屋符合过户条件,合同仍可继续履行。朱某某、朱某认为如果系争房屋缺少动迁协议无法办理过户手续的,应根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(二)的约定处理,即双方共同办理网上备案撤销手续及解除合同。对此,法院认为该补充条款(二)是针对购房人如不符合购房政策时的后果进行的约定,本案并不适用该条款。朱某某、朱某以此为由要求解除合同,缺乏事实及法律依据,法院亦不予采纳。


  一审法院作出判决:驳回朱某某、朱某的全部反诉请求。
  本院对一审查明的事实予以确认。


  本院认为,本案事实已查明,买卖双方对于系争房屋为配套商品房这一性质,在签订《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》时均已知晓。根据本市相关政策,系争房屋过户需满足小产证满三年或大产证及动迁协议同时满三年之条件。本案中,房屋约定的过户时间在小产证满三年之内,因此,朱某某、朱某需提供动迁协议等材料,以满足过户条件。此系其作为卖方的合同义务之一。然朱某某、朱某明确表示其无法提供动迁协议,因此,合同暂不能履行之原因不可归责于郭某某、钟某某。根据查明的事实,朱某某、朱某并不享有合同解除权。其上诉理由,缺乏依据,本院不予采纳。综上所述,朱某某、朱某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币8,800元,由上诉人朱某某、朱某共同负担。
  本判决为终审判决。


审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年五月十九日
书 记 员 蔺皓然


附:相关法律条文
附:相关的法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

 


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