房屋卖方不同意重新网签,无法交易怎么办?

嗯,这里是简介,主题配置内可以修改,如留空则不显示

房屋卖方不同意重新网签,无法交易怎么办?

徐某某等诉陈某某房屋买卖合同纠纷案

 

上海市第一中级人民法院
民事判决书

(2017)沪01民终2911号


  上诉人(原审被告、反诉原告):徐某某。
  委托诉讼代理人:祝某,上海邑鼎律师事务所律师。


  被上诉人(原审原告、反诉被告):陈某某。
  委托诉讼代理人:付某,上海胜杰律师事务所律师。


  原审第三人:中国银行股份有限公司上海市黄浦支行。
  负责人:沈杰,行长。
  委托诉讼代理人:俞小海。


  上诉人徐某某因与被上诉人陈某某及原审第三人中国银行股份有限公司上海市黄浦支行(以下简称中行黄浦支行)房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初11592号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人之委托诉讼代理人祝文龙、被上诉人陈某某及其委托诉讼代理人付琼、原审第三人之委托诉讼代理人俞小海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


  徐某某上诉请求:撤销原审判决,依法改判确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》无效,支持上诉人原审其余反诉请求,并驳回被上诉人原审全部诉讼请求。事实和理由:一、双方于2014年9月23日签订的《上海市房地产买卖合同》违反国务院和上海市的“限购令”,该合同应属无效合同;二、被上诉人系为规避限购政策而恶意提起本案诉讼,其并非善意购买方,且其一审起诉时双方合同约定的过户时间尚未到来,一审法院受理案件并作出判决明显有误;三、无论根据合同约定还是法律规定,上诉人都没有义务、也不应该配合被上诉人重新网签


  陈某某辩称,不同意上诉人的上诉请求。一、对于2014年9月23日签约时被上诉人不具备购房资格,上诉人是知晓且愿意配合的,故双方合同约定过户时间是2016年4月30日前,双方签订的房屋买卖合同有效,应继续履行;二、网签合同系配合行政管理需要,并非重新签订新的合同。被上诉人具备购房资格后多次催告上诉人配合办理过户手续,但上诉人不予配合,上诉人以行动表明其拒绝继续履行合同,故被上诉人有权提起诉讼。综上,请求驳回上诉,维持原判。


  中行黄浦支行述称,上诉人的上诉请求与中行黄浦支行无关,请求法院依法判决。
  陈某某向一审法院起诉请求:1.判令徐某某继续履行合同,即配合陈某某完成房屋过户;2.判令徐某某支付不履行合同的违约赔偿金75万元(人民币,下同)。诉讼中,陈某某将上述第1项诉请明确为:判令徐某某立即向中行黄浦支行偿还涉案房屋的全部贷款本息;判令中行黄浦支行在收到全部贷款本息后立即注销设定在涉案房屋上的他项权利(抵押)。同时将上述第2项诉请变更为:判令徐某某支付以已付款170万元为本金,自2016年5月1日起至2016年7月7日止,按每日万分之五的标准计算的违约赔偿金57,800元。


  徐某某向一审法院提起反诉,请求:1.判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》;2.判令陈某某支付违约赔偿金75万元;3.判令陈某某返还涉案房屋;4.判令陈某某支付自2016年2月1日起至实际返还房屋之日止,按每月6,000元计算的房屋使用费。
  一审法院认定事实:徐某某系位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。


  2014年9月23日,徐某某(作为卖售人,签约甲方)与陈某某(作为买受人,签约乙方)通过案外人上海XX有限公司七莘路第三分公司居间介绍,签订了《上海市房地产买卖合同》1份,约定由乙方受让甲方自有的系争房屋,建筑面积为146.18平方米,转让价款共计375万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。该合同附件三《付款协议》约定,1.乙方应于签订本合同2日内支付甲方部分首期房价款170万元。2.(省略)3.甲方同意乙方通过向贷款银行申请205万元贷款的形式支付第二期房价款,乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后7日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度,则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。4.乙方第二期房价款的支付方式为:待乙方之贷款申请经贷款银行审批通过,且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果,且甲方名义之抵押登记已经注销后十个工作日内,甲、乙双方赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件),并由上海中原收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内,乙方应将该他项权证送交贷款银行,并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款,贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。

 

合同第四条约定,甲方于2014年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定,在2016年4月30日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定,乙方未按本合同约定期限付款的,应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算,违约金自本合同应付款期限第2日起算至实际付款之日止。逾期超过20日后乙方仍未付款的,除乙方应向甲方支付20日的违约金外,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方,已付款不足违约金和赔偿金的部分,乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条约定,甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之五计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第2日起算至实际交付之日止。

 

逾期超过20日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付20日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)第4条约定,甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料(若需)、本次交易所需的书面材料和相关证明,并及时支付各项应付之税、费。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续,则该过错方应承担相应责任。该补充条款(一)第8条还约定,本合同签订后,乙方依据上海市限售政策,至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。合同还对双方的其他权利义务内容作了相关约定。


  同日,徐某某与陈某某还签订《买卖合同之补充协议》1份,约定:一、双方协商2016年4月30日前交易中心过户,在此期间甲方以6,000元/月净到手价租赁给乙方,首次租金在本协议签订次日一次性支付16个月租金(2014年10月1日至2016年1月31日)给甲方合计96,000元,2016年2月1日至交易过户之前的租金在交易过户当日补足。二、甲乙双方协商本交易中所有税费、中介费等由乙方承担,甲方需配合合同价格,最终交税乙方按照交易过户时闵行区交易中心出具的发票交税,不再另行签订买卖合同。三、甲乙双方协商在过户期间政府出台新的限购政策导致乙方限购甲方同意不追究乙方违约责任。如果限购取消,乙方应该在取消限购日起3个月内办理交易过户手续,如果有办法办理过户手续需要费用乙方愿意支付5万元提前办理,剩余租金甲方退还乙方。


  上述合同、协议签订后,陈某某于当日向徐某某支付房款5万元,于2014年9月24日向徐某某支付房款及租金共计1,746,000元。至此,陈某某共向徐某某支付房款170万元以及自2014年10月1日起至2016年1月31日止的租金96,000元(因陈某某的社保距离缴满2年还差16个月,故双方约定先交付房屋,然后于16个月后再办理过户手续,在此期间陈某某需向徐某某支付16个月的租金96,000元)。


  2014年10月1日,徐某某向陈某某交付了系争房屋,陈某某遂对该房屋进行了装修并入住至今。
  2016年2月,陈某某在获得了缴满2年的社保凭证后,即与徐某某联系合同后续履行事宜。
  2016年2月23日,系争房屋的居间方上海XX有限公司分别向陈某某、徐某某发送《通知函》称,因政府政策变化导致无法按照合同规定2016年4月30日交易过户,为了配合政府要求能够正常办理交易过户手续之需。务必于2016年3月2日18时之前,前往中原地产虹梅分行就该房产按照已签订的示范文本《上海市房地产买卖合同》约定的买卖条件签订新的示范文本《上海市房地产买卖合同》。陈某某在收到上述通知函后按约前往中原地产虹梅分行,但徐某某未能前去。


  2016年2月24日,在双方交涉未果的情况下,陈某某遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。
  2016年3月17日,陈某某委托律师向徐某某发送《律师函》称,陈某某的社保已经满两年,符合过户条件。为尽快履行双方已签订的《上海市房地产买卖合同》,避免各方损失,请徐某某务必于2016年3月20日18时至中原地产虹梅分行就该房产与陈某某按照已签订的示范文本《上海市房地产买卖合同》约定的买卖条件签订新的示范文本《上海市房地产买卖合同》,及时办理过户手续。根据法律规定,签订合同即需严格履行。否则,徐某某女士除了必将协助陈某某过户外,还要承担诉讼费等不必要的费用。但徐某某在收函后仍未能前往。
  2016年3月25日,上海市出台《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,规定提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日起连续缴纳满5年及以上。


  2016年4月22日,徐某某向陈某某寄送《催告函》,催告陈某某务必于2016年4月24日18时前通知其是否需要清偿银行贷款、注销抵押,并与其赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。若该《催告函》期限届满日贵方仍未回复,徐某某按照合同约定至贷款银行清偿银行贷款。若陈某某在合同约定时间内无法按时过户,即视为陈某某在该房地产买卖交易中根本违约。但陈某某收函后予以回复并提出了异议。
  一审另查明,陈某某与案外人胡某于2008年2月22日登记结婚。截至2016年1月31日,陈某某在2014年2月至2016年1月期间在本市连续缴纳社保已达2年,累计缴费月数为29个月。


  一审再查明,中行黄浦支行向徐某某足额发放了203万元借款并于2014年8月23日办理了系争房屋的抵押登记手续。目前,系争房屋上的抵押登记(证明号为闵2014xxx618)记载:他项权利人为中行黄浦支行,最高债权限额:203万元,债权发生期间为2014年8月20日至2026年8月20日。截至2016年10月14日,系争房屋上的剩余贷款本金为1,778,578.90元及相应利息,该贷款目前尚在正常还款中。


  一审审理中,陈某某已于2016年6月7日、同年8月5日分两次将系争房屋上的剩余房款205万元以及自2016年2月1日起至2016年4月30日止的租金18,000元缴至法院。
  一审法院认为,涉案《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之补充协议》,系签约当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方均应信守并按约履行。本案的争议焦点一:陈某某是否因限购或逾期付款构成违约?争议焦点二:徐某某是否有义务于陈某某的社保缴纳满2年后配合陈某某重新进行网签合同?


  关于焦点一,法院注意到,涉案买卖合同签订于2014年9月23日,同年10月1日双方即办理了房屋交付手续,而双方约定的房屋过户时间为2016年4月30日。从上述约定可以看出,涉案交易合同履行期限的跨度时间以及先交房后过户的交易方式皆与一般的房屋买卖交易有所不同,另结合陈某某的社保缴纳情况以及双方于2014年9月23日签订的《买卖合同之补充协议》第一条、第三条的相关约定,徐某某在与陈某某签订买卖合同时对陈某某的限购情况是明知的,故徐某某关于其在签订合同时对陈某某的限购情况并不知情之抗辩与事实不符,法院不予采信。陈某某在签订上述合同及协议时,其社保缴纳不足2年,尚不能据此合同完成系争房屋的交易过户手续,但这并不足以否定涉案买卖合同的本身效力。

 

根据该买卖合同约定,双方应于2016年4月30日前办理系争房屋的过户登记手续,然截至2016年1月底,陈某某的社保缴费已超过2年,符合当时的购房资格。此时,闵行区房地产交易中心要求在购房资格具备后重新进行网签合同,而申请涉案购房贷款亦有赖于交易中心备案的网签合同,若双方能够在2016年3月25日限购新政出台前按要求及时重新进行网签合同,本不会影响涉案购房贷款的办理以及系争房屋交易的正常进行。经查,系争房屋的居间方上海XX有限公司于2016年2月23日分别向陈某某、徐某某发送《通知函》及陈某某于2016年3月17日委托律师向徐某某发送的《律师函》,分别要求徐某某于2016年3月2日前及2016年3月20日前至中介公司重新进行网签合同及办理房屋过户手续,但徐某某均未前往。因此,徐某某关于陈某某限购以及未按期支付第二期房款已构成根本违约,其有权解除合同,并要求返还房屋及支付违约赔偿金之反诉主张,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。


  关于焦点二,就涉案补充协议第二条关于“不再另行签订买卖合同”的理解,徐某某认为其没有义务重新签订合同,而陈某某则认为重新签订合同仅为了行政需要,并非对于买卖义务的重新约定。对此法院认为,根据我国《合同法》第一百二十五条第一款关于“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”之规定,就本案重新进行网签合同的性质而言,仅系行政登记之需,并不要求买卖双方对房屋买卖的权利义务加以重新约定,而仅是在交易中心网络系统上登记一个新的签约日期,同时也是履行双方签订的房屋买卖合同的一个环节。因此,为了系争房屋的过户之需,徐某某在陈某某的社保缴纳满2年后有义务配合陈某某重新进行网签合同。


  综上,因徐某某在陈某某社保已满2年的情况下未及时配合陈某某重新进行网签合同,然在合同约定的过户期限届满前又遭遇限购新政的出台,双方因此涉讼。但系争房屋交易发生于限购新政出台之前,而陈某某于2016年1月底已缴满2年社保,并不属于3.25新政的限购对象。且在双方合同履行过程中,陈某某作为买受人并无违约行为,故作为卖售人的徐某某应配合陈某某继续履行系争房屋买卖合同。因此,陈某某要求徐某某立即清偿银行贷款,并由中行黄浦支行在收到全部贷款后涤除设定在系争房屋上的他项权利(抵押),并由徐某某协助办理系争房屋的产权过户手续之请求,既有事实依据,亦符合相关法律规定,法院予以支持。至于过户期间所发生的税费等相关费用,根据双方合同约定,应由陈某某承担。

 

考虑到徐某某未予配合陈某某重新进行网签合同系其对双方签订的补充协议第二条的理解存在差异,况且在合同履行期限届满前实施的限购新政确实对双方后续履约造成了一定的困扰,故对陈某某要求徐某某支付自2016年5月1日起至2016年7月7日(首次开庭之日)止的逾期配合过户违约金之请求,法院不予支持。另关于双方合同当事人对于在交房后至过户前的该段期间采取缴纳租金形式的约定,系双方真实意思表示,于法不悖。法院在综合考量陈某某的社保缴纳情况、涉案交易先交付后过户的交易模式、涉案补充协议的约定以及限购新政的出台时间等诸多因素后,认为对于自2016年2月1日起至约定过户日2016年4月30日止的租金,陈某某应予以支付。另因徐某某无权解除买卖合同,故对其建立在合同解除基础之上提出的其余反诉诉请,法院均不予支持。此外,鉴于陈某某目前已将剩余房款205万元交至法院,为避免讼累,法院对陈某某应支付徐某某的后续房款亦一并作出处理。


  一审判决:一、徐某某于判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司上海市黄浦支行归还全部贷款本息(具体金额以银行当日借款流水帐目为准)。若届时徐某某不能归还的,则由陈某某代为清偿(以陈某某已缴至法院的房款代为清偿);二、中国银行股份有限公司上海市黄浦支行于上述贷款清偿之日起三日内注销设定在上海市闵行区XX路XX弄XX弄XX室房屋上的他项权利(抵押);三、徐某某于上述房屋抵押登记涤除后十个工作日内协助陈某某将上述房屋的产权办理过户至陈某某名下,过户期间发生的相关税费等费用,由陈某某负担。同日,陈某某向徐某某支付剩余房款2,050,000元以及自2016年2月1日起至2016年4月30日止的租金18,000元,合计2,068,000元;四、驳回陈某某的其余本诉诉讼请求;五、驳回徐某某的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,200元,减半收取计11,600元,财产保全费5,000元,合计16,600元,由陈某某负担6,073.17元,徐某某负担10,526.83元。反诉案件受理费5,650元(已减半收取),由陈某某负担135.60元,徐某某负担5,514.40元。


  二审中,当事人没有提交新证据。本院经审理查明,一审法院查明事实属实,本院予以确认。
  本院认为,本案二审的争议焦点在于:一、涉案《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之补充协议》的合同效力问题;二、若上述合同、补充协议有效,双方应否继续履行合同。


  关于争议焦点一,上诉人认为被上诉人在签订房屋买卖合同时不具备购房资格、违反“限购令”,故买卖合同应属无效。对此,本院认为,从法律上讲,双方于2014年9月23日签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之补充协议》系经自愿、平等协商达成,应属双方当事人真实意思表示,被上诉人签约时虽尚不符合购房资格条件,但限购政策并非法律、法规强制性规定,因此,上述合同、补充协议并不存在合同法规定的合同无效情形,可见上诉人该项主张于法无据。从事实上讲,双方在2014年9月23日即签订买卖合同,却约定于2016年4月30日前过户,时间跨度之久显然与一般的房屋买卖交易时间流程有异,同时结合补充协议中的内容表述、被上诉人的社保缴纳情况,本院认为,上诉人称其对被上诉人在签约时的限购情况并不知情,显有悖常理,上诉人现以被上诉人违反“限购令”为由主张合同无效或解除合同,实有悖诚信。综上,本院认为,双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之补充协议》应属合法有效合同。


  关于争议焦点二,上诉人认为前述合同、补充协议不应继续履行,其理由主要有二:一是其并无义务配合被上诉人重新网签合同;二是被上诉人起诉时双方约定的最后过户时间尚未届至。对此,本院认为,网签合同系基于行政管理需要所作登记备案手续,重新办理网签对上诉人的合同权利义务并无实质影响,属于上诉人履行买卖合同的附随义务,而非双方之间签订新的买卖合同。双方合同系约定在2016年4月30日前办理过户手续,被上诉人在同年2月具备购房资格后即在当月由本人以及通过中介公司请求上诉人配合办理交易过户手续,合乎约定和情理,上诉人若能积极予以配合,则双方房屋买卖合同即可顺利履行完毕。然而,上诉人以其自身行为充分表明其拒绝配合履行合同,从而直接导致被上诉人根据2016年3月25日限购新政无法正常履行买卖合同的后果产生,上诉人的行为实属恶意阻却合同履行之举,其上述两点理由均无法律和事实依据,本院不予采纳。双方之间的合同、补充协议既属合法有效合同,双方即应按照约定诚信履行,现被上诉人已将剩余房款交至法院,合同履行已无障碍。一审关于合同如何履行的判决正确,本院予以确认,不再赘述。


  综上所述,上诉人徐某某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费23,200元,由上诉人徐某某负担。
  本判决为终审判决。

 


审 判 长  叶 兰
审 判 员  许 军
代理审判员  严佳维
二〇一七年五月十八日
书 记 员  周 勰


附:相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……


发表评论

必填

选填

选填

◎欢迎参与讨论,请在这里发表您的看法、交流您的观点。

沪ICP备12015553号-1​

Power by Z-BlogPHP  Theme by wzdaxue