上海房屋买卖合同常见法律风险及防范

律师说法 乐音果律师 2018-01-03 11:39 32 0

  

u=3192009878,1754928634&fm=200&gp=0.jpg


    年底整理卷宗的时候,发现我经办的案子大部分还是房地产买卖方面的,我想,应该把经办过的案子整理一下,这样既是一次自我梳理,也可以让有需要的朋友做个参考。我的这个公众号,2014年注册的,注册好了之后到现在中间没发过文章,密码找了很久才找回,可见我还是比较懒的。这篇是第一篇文章,以后可能会写,也可能不写,看时间和心情吧。但是我写东西总是尽可能想让干货多一些,不喜欢复制粘贴,所以欢迎朋友们关注一下我律师工作室的公众号或加我微信,共同交流。

    

    上海的房屋买卖,根据房屋的性质,大概可以分为二手房买卖,商品房买卖,拆迁动迁安置房买卖和农村宅基房屋买卖四种,其中交易量最大,出现纠纷最多的,是二手房买卖,所以我们首先从二手房买卖的法律风险防范谈起,然后再谈商品房、动迁房和农村房的买卖问题。因为文章篇幅比较长,朋友们可以根据下面的目录选择性地看看。

QQ图片20180102124458.png

 timg (1).jpg

一、二手房买卖合同法律风险及防范

二手房的房东一般都是自然人,和买方一样,卖方和买方是完全平等的,这点和商品房买卖略有不同,商品房是开发商和消费者之间的关系,因此法律会略倾向于保护消费者,并且对开发商也会有行政管理层面的约束,但是二手房交易中,买卖双方都是完全平等的自然人,法院两方都要考虑,所以非常注重双方达成的合同条款约定,因此,买卖合同的具体约定是处理双方纠纷的最重要的依据。

(一)买方的购房风险及防范

通常房屋交易的过程是这样的:买方付钱,卖方把房产过户到买方名下,就是这样简单,和买菜的道理是一样的。但是,上述简单的交易,因为很多因素参与进来了,就变得非常复杂了。比如:卖方的抵押贷款;买方的按揭贷款;上海经常变化的贷款政策;经常变化的限购政策;司法查封以及贷款、交易过户的审流程与时间。这样原本简单的交易过程,就变得复杂起来,原本是买卖双方的交易,现在银行、政府、房产管理部门甚至法院等都参与进来了,买卖合同的履行,有时会出现无法预知的风险。我略整理一下,把买方可能面临法律风险及防范归纳如下:

1、首付款的安全风险及防范

首付款通常在30%左右,这笔钱通常要在签约后几天内要付给房东,但是首付之后,因办理贷款、审税等,过户通常要在1-2个月之后,这段时间如果房东收钱后出了问题怎么办?这个可能是每个购房者首先要注意的问题。

这里建议购房者注意几点:

A、首付款尽可能地少,比例最好控制在30%左右,根据自己的贷款需求,当然是越少越好。有个案例,过户前买方已经支付了90%的房款,结果还没有来得及过户,房东因巨额外债房屋被司法查封,买房人血本无归,钱房两空,这样的风险理论上是存在的;

B、如果房东房屋上有抵押贷款的,建议由中介陪同,一起到银行办理房东的提前还贷手续,将首付款直接付至提前还贷的银行账户;

C、条件具备的,找第三方资金监管,过户后将购房资金支付给房东。这点看上去很美好,实践中通常行不通,因为房东卖房通常是为了置换或需要资金,交易周期太长,资金到手太晚,房东不太愿意。但是也会有这样的情况,比如买方不要贷款,直接付现金的,这样就出现了先给房还是先给钱的问题,这时如果有资金监管问题就可以解决了。我了解到,很多上海之外的小县城,倒是有强制性的规定,必须房产过户到买方名下了,才能领取全部的房款,我觉得很好,但是可能上海的房价太高,实践操作不容易;

D、除上述资金监管外,买方可能面对首付款支出之后房东出现问题无法履行合同的风险是客观存在的,这个无论怎么约定,都不能完全排除和规避这个法律风险,因此,房东的品德也需要观察一下,另外,房屋是否明显比市场价低,为什么,这些购房者都需要思考一下。

E、另外,要求卖方额外提供担保或保证人也是一种办法。不过这样可能会让房东不爽,因为你就付了30%首付款,我房屋在那里你还怕什么?特别是市场对房东有利时,客户要求过多就会失去房子,但是如果纯粹从法律上看,房东如果能提供担保人或担保财产,当然是对买方更有保障。这个在房屋价值非常高时,可能就显得更有必要了,因为买方首付可能就上千万,需要有可靠的保障。


当然,绝大多数的交易,通常不会出现首付款的风险,因为房屋本身的价值通常远超首付款,房屋本身也是履行的担保,只有当房东有无法清偿的巨额债务,且债务远超房屋价值的时候,买方的首付款的风险才会突现,大家需要注意这个问题。


2、买方贷款不能的法律风险及防范

付款是买方的义务,因此如果贷款不出,买方要承担责任。这点大家一定要注意,购房人贷不出来款,从法律上这个责任是不能推到中介的,中介只是协助贷款而已,也就是说帮你整理材料、问问政策,但是在法律上中介是没有保证责任的,万一贷款不出,责任完全是由买房人自己承担的。实践中,因为贷不出款,中介比较焦虑,买房人就误认为贷款一定就是中介的责任,其实让中介焦虑的,是如果贷款不出无法交易中介费是否能收的够或已收的中介费是否要退的问题,不要想多了。因贷款不出无法履行合同的法律责任,由买方自己承担。一旦贷款不出无法履行合同,买卖合同的违约责任通常都是很重的,一般是总房价的20%左右违约金,难以承受。怎么避免上述风险,我的建议是:


A、关于贷款的政策,买房人自己要懂要吃透,或者和银行要反复确认,自己的资信、限购等情况自己要清楚,查一下有无黑名单记录,确保符合贷款政策;

B、通常市面现有的买卖合同付款方式条款里约定是这样的:“如有贷款不足或不出,买方应在过户之日以现金补足”,这种约定是有利于房东方的,对买方来说有了这个约定,如果贷款不出又无法现金支付,基本违约金是吃定了。所以,签合同的时候是否可以把这个约定删了?如果能改成:“如贷款不出则双方解除合同,互不追究责任”,这样当然这样对买方来说就完全安全了,但是房东没有几个会愿意。这里我们知道这是个关键条款就可以了,如果买房人能确定银行那边没问题,也只能硬着头皮接受现金补足的条款,否则房子没法买了。备用方案是:万一贷款出了问题,以后想办法以过桥的方式,先把房子买下来再说。

C、房东不配合贷款怎么办?买房人需要注意,很多银行办理贷款是需要房东配合的。但是如果房价涨得太快,房东会故意不配合办理贷款,而到了过户的时候,突然又提出因买方的贷款没有办出违约了,要求解除合同。这种情况是经常出现的,出现这种情况,买房人和中介一定要积极取证,保留来往的通信记录或微信记录,必要时要做电话录音,要把房东故意拖延拒不配合办理贷款的事实,用证据的方式固定下来,这样一旦诉讼,法院是会支持买房人的。

D 实在是没法贷款,又不想放弃房子的或不愿承担违约金的,那只能找担保公司或第三方垫资,等过户后,再办持证抵押贷款,清偿垫资债务。


3、买方限购的法律风险和防范

上海的限购政策经常变化,并有越来越严格的趋势,因买方限购导致合同履行不能的,通常分为两种情况:A、签订合同时不限购,签订合同后出台新的限购政策,导致买方限购;B、签订合同时买方已经限购,导致合同无法交易的。通常上海新版的买卖合同条款里有关于因限购导致履行不能,应承担的违约责任的方式,上面说的第二种情况,应按该合同约定承担违约责任。


但是对于第一种情况,买方是不构成违约的,合同也应该能够继续履行,因为签订合同房屋买方并不限购,限购政策通常对已经网签的合同不设溯及力,法院一般是支持合同继续履行的。但是实践情况通常又没有那么简单,比如,动迁房买卖,3年前签订的合同,现在可以过户了,3年前是不限购的,现在政策改了必须有5年的社保记录或纳税单,那么应该是以3年前的政策还是现在的政策呢?房产交易中心通常要求重新网签,并按网签的时间倒算是否限购,但法院一般按签订合同时的政策情况,这个地方其实是有争议的。但是有一点是没有争议的,就是一旦法院判决支持过户了,房产交易中心一定会按法院的判决书办理过户手续,因此可能一部分的案子,必须走法院的程序才能继续履行。


4、交房过户的法律风险及防范

房价涨了,卖方突然反悔不愿意卖了,房款我退给你,20%违约金我赔给你,合同解除掉可以吗?这个是不行的,根据合同法,承担违约责任的方式有支付违约金、赔偿定金或赔偿损失,但是并不是说倒过来也是成立的,我赔你违约金就可以解除合同了,因为合同法还规定,守约方有要求继续履行合同的权利,因此买方有权利选择继续履行合同,或选择收了违约金后解除合同,这个选择权是守约方的,不是违约方的。


实践中有很多种关于交房过户的纠纷,我大概整理下:

A、如上所述,房价涨了卖方反悔不愿意过户,买方可以起诉要求继续履行、强制过户,这个是没有争议的;

B、如果卖方因债务纠纷,在过户之前被其他债权人申请法院查封的,怎么办?这种对买方来说,是个很大的麻烦事,如果是小的债务,比如几万十几万,那么买方可以代为偿还或担保,过户后可以在剩余房款里扣除,但是如果是巨额债务,超过了买方后面应付的房款的,卖方无能力偿还,买方如果想要房子,则只能继续代为偿还,以后向卖方追偿,如果买方没信心要房子了,则可以要求解除合同,要求卖方退还房款并支付违约金,通常这种情况下都不是很乐观的。


有朋友会问,我买卖合同在先,司法查封在后,我没有优先权么?这个问题倒有司法解释,根据司法解释,通常具备三个条件的,买方可以向查封法院提出查封异议,一是查封前买卖合同已经签订;二是房屋已经交付买方入住;三是买方已经支付全部房款的。通常,第三个条件难以满足。还有一个司法解释规定,如果是商品房买卖,买方支付了50%以上的房款的,则可主张以上的权利,但是司法解释没有规定普通的二手房交易是否也可以同样适用这个比例,实践中可以争取,但终究是很麻烦。这个司法解释也有点不接地气,要求支付全部房款,谁会在产权没有过户之前愿意支付全部房款呢?所以这个司法解释通常适用于一手房的商品房买卖合同。

有没有办法能完全规避上述房屋被查封或限制无法收回首付款的风险?答案是几乎没有,除了资金监管或额外的担保。因为房东的经济状况和诚信是无法预料的,而支付首付到过户之间有几十天的空档,风险就在这里,除了资金监管或额外的担保,我想不出更好的办法。


C、相对于过户,交房算是个小问题,因为过户后毕竟房屋产权已经归买方了,交房实际是转移占有或交付使用权而已。但是麻烦也是会有的,比如户口的问题,还有老人的问题。有个法律常识大家要知道,卖方户口拒不迁出,买方是不能去法院起诉要求强制迁出的,法院认为这个不属民事纠纷而是依申请的行政行为,所以法院不会受理。这种情况,买方一定要在合同里约定违约金,因户口拒不迁出买方可以起诉要求支付违约金,这个法院是会支持的。另外关于交房,如果卖方老弱病残一家住在里面,就是不愿搬,这种情况法院也不太敢硬来,现在这种清房的问题,法院执行力度明显不够,可能最终还是自己想办法。


u=3477402063,3986378230&fm=27&gp=0.jpg


(二)卖方的买卖合同法律风险及防范

  卖方是先拿首付,房子和钱都在手里,然后过户时因为有按揭贷款支付余款,相当于有银行作担保,因此卖方的风险理论上要比买方小得多,但是也要注意一些问题。

A、房子共有人的问题,出售房屋的时候,其他共有人是否同意,共有人可以是基于夫妻关系的共有,也可以是基于共同安置人的共有或者共同继承的共有。如果买卖合同签订后,因其他共有人不同意出售,导致房屋无法交易,卖方是要承担违约责任的,通常是房价的20%或赔偿房屋升值的差额。

B、房屋产权限制的问题,如果因为房东的原因,房屋被司法查封或限制过户,导致交易无法完成的,也属于根本违约。

C、房屋置换的问题,卖方出售房屋通常是为了获取首笔房款,用于置换房屋,买方和房东签了买卖合同,房东拿了首付后,又与他的上家签订了买卖合同,这样的连环合同就会存在连环的风险,如果买方违约或履行不能,比如贷款出了问题,就可能会导致房东这边对上家违约。这里需要注意,两份合同违约方是各自按各自的合同约定承担违约责任的,并不意味着房东对上家赔的钱,就一定可以从买方这边追回。因为,从法律角度看,违约方承担责任范围,通常限于其签订合同时可以预见的范围内,房东对外的违约赔偿,超出了买方可以预见的范围,除非双方在买卖合同中对此有明确的约定。

D、违约诱惑的问题,房价涨了,特别是有些安置房的价格过户时几乎翻了一倍,过户日快到了,房东的心通常难以平静。我有什么理由可以把合同给解除掉?这个可能是房东心中日益萦绕的问题,有些房东只是想吃个红包,过户时意思下差不多就可以了,但是有些可能想跃跃欲试,想冒险解除合同。这里,我想提醒下大家,这种想法通常是行不通的。有几个层面的原因,一是合同法赋予了买方有要求继续履行合同的权利,买方可以要求判决强制过户,只要履行的障碍买方自己可以克服,法院是会支持的,除非买方有明显的违约,如未按期付款、限购或无法贷款且无法付现金等;二是法院作为司法机关,判决时会兼顾社会效应,原则上会维护交易的稳定,维护社会和谐,所以不会鼓励违约者;三是,类似案子太多,法庭上你还没有张口法官就知道你要讲什么,归根结底还是因为房价涨了不想卖了,脾气坏的法官可能会当场发火。以身试法的后果并不讨好,未能达到目的,可能还会承担不轻的诉讼费和违约金,往往得不偿失。

E、买方后续房款的问题,通常后续的房款是通过按揭银行支付的,比较有保障,但是也不是绝对的。如上文所述卖方应该在买卖合同中约定,如买方贷款不出或不足应以现金补足,需要注意,是过户前补足还是过户后补足?对卖方来说当然是过户前补足更有保障,至少是过户当日补足,否则就不要过户。买方办理按揭贷款的,有的银行是见证放款,有的是见收件收据放款,对卖方来说,是越早放款越好。也有银行到时迟迟不能放款的情况,上海不多见,其他地方我倒是遇到过,这种情况也很难算是买方违约,除非双方在合同约定明确的后续房款到账日。



二、商品房预售买卖合同法律风险及防范

卖方是开发商,他们的法律风险就不需要我们操心了,他们通常有非常专业的法务部或律师团队,至少在合同层面上,他们一般绝对不会吃亏的。但是也有失脚的时候,我记得应该在2006年左右,上海一楼盘上百名业主集体起诉要求退房,背景当然是房价跌了,首付快跌没了,业主们委托律师起诉要求退房,后来法院判决业主胜诉(现在业主们可能很后悔)。当时我非常有兴趣,搜来案例看了下,争议的焦点是关于“乙方单方解除合同的,应支付总价1.5%的违约金”条款的性质,这样的约定是不是赋予了业主们合同的解除权?如果是,那么业主是不是可以以支付总价1.5%的违约金,就可以解除合同?法院支持了这个观点,业主们如愿以偿地仅付了几万元违约金就把合同解除了,当时是很高兴的,当然现在房价可能翻了十倍。


上面的这个案例,说明开发商的合同条款如果出了问题,后果是很严重的,通常会有连锁的不良反应,因此开发商售房时,比较忌讳修改合同条款,合同条款由法务部反复修改定稿,市场好时,几乎不让修改一个字。


这个让我想起几年前的一个案子,客户想购买价值很高的商铺,心里不踏实想找律师赔购看看合同条款。其实赔购这个事,也是个很虚的事情,律师费时又干不出来活,我内心不太想做,客户说就耽误你两个小时左右,你就陪我去下。到了之后,售楼小姐非常客气礼貌,但是就是不同意在合同上修改一个字。后来,在我转身上厕所的功夫,客户就把合同签了钱都付好了,一边说,我们再慢点,就房子被别人抢走了。合同的话语权很重要,做公司的人都知道,当你求着对方给单子做的时候,你提出过多的要求通常是不现实的,经常是对方甩个霸王合同,不怕你不签。


商品房预售的背景和氛围,和二手房完全不同,很多开盘时通宵排队,黄牛满天飞,这种情况下,对合同条款苛刻要求就显得不太实际,另一方面,基于房价飞快上涨的背景,售房后期的争议和纠纷,通常限于质量纠纷、交房、过户和逾期违约金等,业务们维权,多数也就是想获取些违约补偿,不会上升到退房的程度,没有人愿意因为墙壁上有条裂缝就要求退房了。我看过北京秦兵律师写的非常有名的购房204条,我觉得不可思议,感觉基本无操作的可能性。


但是还是有几点,购房者还是要注意的:

A、购房定金,支付定金时,我们需要注意定金担保的是什么,从法律上看,我们支付的购房定金属订约定金的性质,就是约定的时间内,你要去和开发商签买卖合同的,你到期不去,定金时可以没收的。但是,并不意味着付了定金,一切都是开发商讲了算了,如果你确实有意外不买了,注意一定要按期去谈,谈爆掉是不算违约的,因为合同基本原则就是平等自愿的,双方若因合同条款问题不能达成一致的,定金应当退还;

B、房屋质量问题,合同要有明确约定,涉及装修的,约具体越好,不能被开发商明着忽悠,越具体以后维权越充分;

C、因政策原因贷款不出的,通常是可以要求解除合同的,双方有特别约定的除外;

D、交房的问题,不是只要有质量问题,就认为开发商逾期交房了,交房的条件在预售合同里有明确的约定,只要具备约定的这几个交房条件,开发商通知交房,业主以质量问题拒绝接受交房的,开发商并无交房违约,若确有质量问题,业主可以另行主张要求修复整改等,比如上墙壁上有些的裂纹或渗水等;

E、小产证的问题,这个可能是开发商常见的容易违约的地方,最好合同中对此有明确的违约金的计算方式。


基于上面所述,如果不涉及解除合同,买卖合同的问题通常都是小问题,还有建筑面积怎么计算,多了少了怎么办,网上有很多材料,大家可以搜搜,这里就不展开了。

u=32148250,2892670335&fm=27&gp=0.jpg


三、 拆迁安置房买卖合同法律风险及防范

   拆迁安置房或者称动迁房,以前是5年内是禁止转让和抵押的,现在改成了3年,小产证办出后3年或大产证及拆迁协议同时满3年,才能交易过户,但是市场上大量的拆迁安置房买卖交易都是在限售期内进行的,基于安置房的特殊性,限售期内签订的拆迁安置房买卖协议具有几个特点:


1、房屋总价相对较低,因为卖方一般是需要用钱才会出售房屋,而房屋又在限售期,因此变通地低价处理;

2、交房早但过户周期相对较长,必须等限售期满后才能完成,所以通常是房子签好合同后,买方即入住,而要等几年后才过户;

3、无法银行贷款,银行不会给限售期内的房子批贷款,所以交易通常是现金交易,除较少的尾款之外,过户之前房款基本付清;

4、无法公证,公证处不同意对这种交易进行公证;

5、无法作抵押,交易中心不会给限售期内的房屋做抵押登记;

6、房价波动幅度大,因为过户周期过长,房屋价值上涨后,经常会出现卖方企图毁约的情况。


正是因为这些情况存在,法律风险就出现了。

(一)限售期内拆迁安置房买卖合同的法律效力

这个是首先要讨论的问题,国家政策是有明确的规定,禁止限售期内的拆迁安置房转让交易,那么限售期内签订的房屋买卖合同还有法律效力么?答案是肯定的,限售期限制房屋出售,房产交易中心不得在限售期内办理转让过户的手续,但是这并不意味在限售期内签订的《房屋买卖合同》是无效的,特别是物权法出台后,确定了物权效力和合同效力区分的原则,因此,可以确定地下个结论,限售期内签订的《房屋买卖合同》是有法律效力的,受法律保护的,这个如果展开讲,涉及较深的法理问题,大家知道结论就可以了。而且,司法实践也一直是这么做的,因为拆迁安置房的纠纷非常多,法院已经形成了大致的口径,基本是以维护交易的稳定为基调的。


但是如果非要在合同里约定在限售期内就要过户的条款,那么合同就无法履行了,但是我认为合同仍然是有效的,只是无法交易。因此拆迁安置房的买卖合同,关于过户的日期,一定要约定在限售期满之后,这是个常识性的问题。这里,我们可以反过来再推理一下,正是因为有限售期政策的存在,所以买卖双方签订房屋买卖合同,并根据限售政策把过户时间约定在政策许可之后,那么,这样的合同不是完全符合政策要求的么?


(二)房东不愿意办自己的小产证怎么办?

房东小产证已经办好了,限售期满不愿意过户的,买方可以起诉要求强制过户。但是有的合同,在签订时房东的小产证还没办出,双方是根据动迁协议就签订了房屋买卖合同,这种交易,产权是一定要先办到房东名下,然后再过户给买方的。通常小产证满三年才能交易过户,房价涨了,房东不愿意办自己的小产证了,故意拖延,而根据合同,与下家的交易过户又是约定在房东的小产证办出之后,这种情况很多人不知道怎么办?甚至不经常办房产案件的律师也不太知道怎么诉。其实,房东的这个算盘是徒劳的,因为如果大产证和动迁协议满三年,即使房东小产证未办出,买方也是可以要求继续履行合同办理过户手续的,只是诉请中需要将开发商同时告进去,胜诉后先办房东的小产证,再强制将产权过户至买方名下。


(三)其他共同安置人不同意过户怎么办?

其他安置人以共有房屋未经其同意就出售主张合同无效,怎么办?这个在理论上是成立,根据法律规定,共有物必须由全体共有人一致同意才能处分,否则处分无效。但是,实践远比书本复杂,法院在处理这类合同的效力时,会适用更高的标准,会根据共同安置人之间的家庭成员关系、居住状况和交易过程,推定其他共有人是否“应当知道”,多数情况下,法院不会认定合同无效。买方仍可持这种存有瑕疵的合同,要求卖方过户。


(四)房屋因房东债务纠纷被查封怎么办?

过户的周期太长了,会酝酿出很多意外的风险,如果房东对外有很多不良债务,系争房屋被司法查封的可能性非常大,这个是购买拆迁安置房最大的法律风险。这个风险与我上文所说的二手房的首付风险属于同一性质的,只是动迁房签约后一般要支付95%左右的房款,所以这个问题就特别突出了,而且资金监管是不可能的,要求卖方提供担保人,要看你是否有合同的话语权了,如果房子紧俏,买方过多的要求也不太现实。


这样,通常动迁房的买卖合同就在无保证人、无资金监管、无抵押担保、无公证等情况下签订了,这种情况下,唯一的担保就是房东的品质。但是,我们都知道,人的品质和他所受到的诱惑有关,人的原则经常会被诱惑击败,房价上涨过多,房东多数会经不起诱惑,挺身走险制造履行的合同障碍。所以,房东的房子被司法查封,很多情况下是房东自己制造的障碍,需要辨别,如果发现有虚假的诉讼线索的,应积极应对。


另一方面,房东也可能确实存在资不抵债的情况,在交易过户前房屋被司法查封。怎么办,这个我的意见,一是在签约时,要了解房东的资产状况,比如卖了房子后房东是否还有房子或其他资产?签约时需要观察房东的品行,房东一家人的工作情况,侧面了解房东是否可能存在吸毒或赌博的不良品行,这些其实还是非常必要的。二是,一旦房屋被查封,积极应对,向执行查封的法院提起查封异议,争取一下,看看有无可能解封,上文我说过,如果具备条件理论上是可行的。三是,如果无法解封,要去了解申请司法查封的债权是多少,如果是小额的,那么可以买方自己来代为偿还或担保后申请解封,解封后迅速过户。


(五)限购了怎么办?

 通常签订合同时是符合购房条件的,但是之后出台政策被限购了,怎么办?这种情况又分为两种,一种是签订合同时符合原来的政策条件,过户时符合后出台的新政策,只是需要重新网签,这时房东不愿意过户,这个买方可以起诉要求房东继续履行合同,通常只要买方有证据证明具备购房条件,法院是会支持的,争议不大;另一种情况是,签订合同时符合购买条件,但是之后出台政策后,过户时不符合购买条件了,这个交易中心通常是不同意过户的,这个无论房东是否愿不愿意配合,可能都要经过司法审判,通过打官司确认下合同能否继续履行,我看了下现有的各区的判决,其实是有争议的,我个人更倾向于支持继续履行合同,毕竟政策是之后出台的,双方签订合同是不违反当时的政策。


    

u=2672911527,828615845&fm=27&gp=0.jpg

    五、农村房屋买卖合同法律风险及防范

    这个我也是不作为重点讲。

   农村房屋买卖,或称小产权房买卖,通常指将宅基地上的房屋出售给他人,因为价格便宜,所以也很普遍。但是,宅基地的房屋建设是有身份上的要求的,所以这种交易通常是无法办理产证和通过批准的,所以双方签订的房屋买卖合同,一般仅具有“君子协议”的性质,那么这个君子协议究竟有没有法律约束呢?


   实践中,上海地区主要还是根据高院的司法解释处理:

   (一)、同乡村民之间的房屋买卖合同,认定为有效。

  (二)、出售给本乡之外人员的,如取得有关部门组织批准的,可以认定有效;

  (三)、出售给本乡之外人员的,合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;

  (四)、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。

   如果遇到拆迁,第四种情况下,购房人与出卖人一般按7:3的比例分割拆迁利益,购房人七,卖房人三。

  

   以上,我把四类房屋买卖合同常见的法律风险大概地过了一遍,是随笔写的,不知不觉写的有点多,也有些散乱,朋友们可以选择性地看看,也可以转给需要的朋友参考,如果有问题可加我微信讨论。我最近建了个“上海房产纠纷法律交流微信群”,大家有兴趣的,我可以拉进群一起讨论。



评论区

精彩评论