开发商违约纠纷案例评析

上海乐音果律师在线
　
返回首页 刑事辩护 | 房地产纠纷 | 婚姻家庭纠纷 | 合同纠纷 | 劳动工伤 | 交通事故 | 公司法律顾问 | 民商及其他诉讼

021-5187 1590 我要聘请 一呼就灵！

“杨佳袭警案”开庭审理本站编辑
 2008年08月26日05:42  大众网-齐鲁晚报本报讯据《财经》报道，备受各界关注的“杨佳袭警案”，定于8月26日下午在上海第二中级人民法院开庭。上海政法系统多名人士向记者证实，因该案……

品牌律师服务

　

一呼就灵法律咨询热线

021-5187 1590

(8:00—22:00及双休日)

13671753858
(早9:00—晚10:00)

在线咨询 来访路线
　

 上海1590律师热线 房产纠纷专线：021-5187 1590
    上海1590律师热线房产专线可为您提供各类房产法律咨询服务和聘请律师咨询服务。上海1590律师热线由资深律师团队创办，立足于陆家嘴金融区，位于世纪大道崂山路斯米克大厦，可为上海各区县提供各类房产案件律师代理服务，多年来积有丰富的各类房产纠纷诉讼实践判例，并开通便民一呼就灵律师热线：021-5187 1590 为社会各界提供房产法律咨询和聘请律师咨询服务。

        1590律师热线招聘     关于我们     我们的优势     1590律师收费标准     聘请律师合同     法律顾问合同     留言和建议

您现在的位置： 上海乐音果律师在线 >> 文章中心 >> 房地产纠纷 >> 房地产纠纷 >> 文章正文
站 务 公 告
律 师 团 队


上海1590律师热线

关于我们 联系我们
诉 讼 指 南
普通文章关于我们
普通文章刑事案件法律援助专栏
普通文章诉讼仲裁基本常识
普通文章给我们留言
普通文章法律咨询接待日
推荐文章乐音果律师答网友问
推荐文章乐音果律师收费标准
推荐文章胜诉后再收律师费
固顶文章上海各区法院地址
普通文章行政诉讼程序
固顶文章刑事诉讼基本程序
固顶文章民事诉讼基本程序
固顶文章法院诉讼收费标准
相 关 文 章
印铁/涂料铁烘房（律师说
一种全阳光生活起居空间
“杨佳袭警案”开庭审理
建筑领域的一种活动房组
黄浦区律师 一呼就灵法律
浦东新区律师  一呼就灵
一种木制房屋的构件（律
可以组装拆卸，能够移动
带热风装置的淋浴房（律
一种娱乐设施 转转房
开发商违约纠纷案例评析    热     ★★★
开发商违约纠纷案例评析
作者：管理员 文章来源：本站 点击数： 更新时间：2006-11-2 18:46:47
　　合同当事人未按合同约定履行义务，就构成违约。对购房合同而言，购房者的主要义务是按期支付房款，而购房者在购房时，往往是按自己的承受能力选择付款方式，所以因逾期付款造成的违约在实践中极为少见。购房合同中的违约多数由开发商引起。下面主要说明开发商的违约责任。
　　开发商的违约责任主要包括：
　　1）逾期交房；
　　2）面积出现误差；
　　3）设备、装修不符合合同约定；
　　4）变更规划、设计；
　　5）房屋质量不合格；
　　6）未按期办理产权过户手续。
　　出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：
　　1、逾期交房
　　合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
　　2、面积出现误差
　　合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：
　　1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
　　2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　3、设备、装修不符合合同约定
　　出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，并视出卖人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房，发现出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定，购房者可要求出卖人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任，赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。
　　4、变更规划、设计；
　　按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
　　5、房屋质量不合格；
　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任（具体参阅本节第四项退房纠纷的处理），其它房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。
　　6、未按期办理产权过户手续
　　按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（现行为日万分之二点一）。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。
　
　　案例
　　杜先生购买了一套跃层的三居室，与开发商签订了示范文本的《商品房买卖合同》，就产权证的办理，合同约定如下：
　　“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：
　　买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。”
　　半年后房屋交付使用，房屋交付时，杜先生向开发商缴纳了契税、公共维修基金、产权登记费、证件印花税，但一年过去了，杜先生的房屋所有权证却未办下来。
　　
　　律师评析：按双方在《商品房买卖合同》中的约定，产权证办理中出卖人（即开发商）的义务是，于商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另外因开发商向杜先生代收了契税、产权登记费、证件印花税，所以开发商除负有合同中约定的按期备案义务外，同时负有代杜先生办理产权证的义务。
　　按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：
　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　关于产权证的办理期限，因双方未在合同中约定，依据上述规定杜先生取得房屋产权证的期限应为房屋交付使用后90日内。现房屋交付使用已经一年，而杜先生仍未取得产权证，所以就产权证的取得已构成逾期。依据最高人民法院的上述规定，如开发商未履行按期备案和及时办理产权证的义务，开发商应承担相应的违约责任，。按合同约定的违约处理方式：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。按上述合同约定，杜先生可向开发商提出退房要求，并可要求开发商退还已支付的购房款及已支付购房款2%的违约金。违约责任从房屋交付使用后90日起计至杜先生实际取得产权证之日止按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
文章录入：yueyinguo    责任编辑：yueyinguo 

【本站部分文章转载自网络，仅用于学术探讨目的，如作者不同意转载，请发邮件至info@yueyinguo.com说明，本站将在第一时间删除】
【字体：小 大】【发表评论】【打印此文】【关闭窗口】

  • 上一篇文章：

  • 下一篇文章：
    • 　网友评论：（只显示最新10条。评论内容只代表网友观点，与本站立场无关！）
    | 关于本站 | 设为首页 | 加入收藏 | 站长邮箱 | 友情链接 | 网站公告 | 版权申明 | 管理登录 | 

    电话：021-51871590 E-mail:info**yueyinguo.com
    上海1590律师热线 © 2006 版权所有 沪ICP备06057464号
    地址：上海市浦东新区世纪大道1090号斯米克大厦515室悠派提供技术支持