|
|
 |
|
 |
交房纠纷案例和评析 |
★★★ |
|
|
|
交房纠纷案例和评析 |
|
|
作者：管理员 文章来源：本站 点击数： 更新时间：2006-11-2 18:49:22  |
|
|
|
先交费后入住纠纷
部分开发商在交付房屋时，要求购房者以先行支付物业费、水电气开通费、契税、公共维修基金等作为入住条件。开发商的上述要求是没有法律根据的。物业费是物业管理公司基于物业管理合同向业主收取的管理费用，应由物业管理公司向业主收取，而不应由开发商收取。水电气的建设费用及开通费，由相应机构（自来水公司、供电公司、燃气集团）向开发商收取，开发商在销售房屋时已将上述费用计算在销售价格中，所以开发商不应再向购房者收取上述费用。契税是在办理房屋交易时由购房者向税务部门交纳的税金，除购房者委托开发商办理房屋过户手续外，契税不应由开发商收取。公共维修基金是指住户交纳的专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造费用，归全体业主所有。公共维修基金一般由开发商代收，交至房地产主管部门代为管理，但开发商不得将收取公共维修基金作为房屋交付条件。
开发商以交纳上述费用作为房屋交付前提条件，致逾期交付房屋的，应由开发商承担相应逾期交房的违约责任。
案例
李先生于2002年10月购买了一套一居室，房屋建筑面积为51平方米，房屋总价款为人民币306000元。2003年4月15日李先生收到了开发商签发的入住通知书，通知要求李先生于收到入住通知书后7日内，携带身份证、购房发票及费用结算单中所列费用办理房屋交接手续，入住通知书后附了一张费用结算单，费用结算单内容如下：
|
业主 |
李先生 |
合同编号 |
450080 |
楼号 |
H |
户型 |
一居
|
|
房号
|
601 |
|
销售面积 |
51米² |
合同单价 |
6000元 |
预售房款 |
306000元 |
|
实测面积 |
52米² |
最终房款 |
312000元 |
|
房款结算 |
预售房款 |
首付款 |
306000元 |
|
银行按揭款 |
――---- |
|
小计 |
306000元 |
|
最终房款 |
面积差价款 |
＋6000元 |
|
最终应交款 |
312000元 |
|
补交或退还房款 |
补交6000元 |
|
代收代缴费用 |
契税 |
1.50% |
4680元 |
|
公共维修基金 |
2% |
6250元 |
|
测量费 |
0.3/米² |
15.6元 |
|
产权登记费 |
80元/套
|
80元 |
|
物业管理费 |
3/米²·月 |
468元（三个月） |
|
代办服务费 |
500元/套 |
500元 |
|
合计 |
|
11993.6元 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
李先生见物业管理费为人民币3元/平方米×月，要求开发商降低物业管理费，开发商称不交纳物业管理费，不能办理入住手续。
律师评析：按《商品房买卖合同》的约定，开发商作为房屋出卖人负有按期交付房屋的义务。依据合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定,除合同中约定以购房者支付相应费用（包括：契税、公共维修基金、产权登记费、物业管理费、证件印花税、测量费、水电开通费，其中开发商收取测量费、水电气开通费为非法收费）作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先行支付相应费用作为房屋交付条件。本案中，李先生虽有物业费缴纳义务，但权利人应为物业管理公司，而非开发商，也就是说李先生对开发商并不负物业费交纳义务，开发商以此作为房屋交付条件，属违约行为，如因此造成逾期交房，开发商应承担逾期交房的违约责任。
广告、样板间纠纷
根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商销售房屋时设置样板间的，除合同中明示交付的房屋与样板间不一致，否则，实际交付的房屋应与样板间一致。依据上述规定，开发商未在合同中明示交付的房屋与样板间是否一致，交付的房屋与样板间不一致的，购房者可按样板间的装修设备标准及合同约定的装修、设备不符合合同约定时的处理办法要求赔偿。
按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房地产开发企业对商品房做出的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。按照上述规定，商品房销售广告和宣传资料中对商品房的描述和承诺除载入商品房买卖合同外，房屋的描述和承诺对房地产开发企业并不具有约束力。如商品房的描述和承诺明确具体，且对商品房买卖合同的订立和房屋价格存在重大影响，该描述和承诺应视为商品房买卖合同的内容，出卖人未履行该承诺，应视为违约，购房者可向出卖人要求违约赔偿。
案例
季小姐在房展会出入口被人强塞了一张宣传单，宣传单上是一房地产项目广告，标题非常醒目：“买就送”，内容是：“买一居送价值1万元的空调，买二居送价值2万元的笔记本，买三居送价值5万元精装修。”因项目在大兴区，所以季小姐看后并未在意，把宣传单随手放进了手提袋里。到家后，季小姐退休在家的母亲无意间发现了这张宣传单，90多平方米的三居室不到15万，还送5万元装修，季小姐的母亲有些心动。休息日季小姐和母亲实地调查了一趟，项目位置虽远，但小区环境优雅，已建成的楼房外观漂亮，配套设施也很齐全，很适合退休人员居住，于是季小姐决定给母亲买一套三居室，并当场签订了《房屋买卖合同》。签订合同时，季小姐提出送装修的事情，销售人员满口承诺没问题，但称合同是公司的标准合同，改起来很麻烦，况且老客户见了没法解释，送装修的事情可以写在收据上，于是开发商出具的收据上出现了“送装修”的字样。二个月后，季小姐收房时发现房内除白墙和水泥地面外没有任何装修，找到开发商，开发商称：合同中并未说明送什么样的装修，房屋原是毛坯房，白墙和水泥地面就是送的装修，季小姐大呼上当。
律师评析：按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，无论该说明和允诺是否载入合同中，出卖人均应履行说明和允诺的事项。本案中开发商在宣传单上做出的“送5万元装修”的承诺，不但明确具体，还对合同的订立起着决定的影响，所以该承诺虽未载入合同，但开发商仍应严格履行该承诺，现开发商以该承诺未载入合同为由，不履行承诺，属合同违约行为，就开发商的违约行为，季小姐可向开发商主张违约赔偿。
|
|
| 文章录入：yueyinguo 责任编辑：yueyinguo |
|
|
|
【本站部分文章转载自网络，仅用于学术探讨目的，如作者不同意转载，请发邮件至info@yueyinguo.com说明，本站将在第一时间删除】
【字体：小 大】【发表评论】【打印此文】【关闭窗口】 |
|
上一篇文章： 房屋买卖贷款纠纷案例评析
下一篇文章： 房产买卖纠纷问答 |
|
|
|
|
 |
 |
 |
 网友评论：（只显示最新10条。评论内容只代表网友观点，与本站立场无关！） |
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
您现在的位置： 
沪ICP备06057464号