根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）的精神，去年底，我市制定了新的《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府第203号令）（以下简称《办法》），将市政与非市政拆迁合为一个政策。我市新的拆迁《办法》，仍然采取了以货币补偿为主的方式，符合“拆一还一，等价有偿”的原则，《办法》的实施对拉动我市房地产二、三级市场起到了积极的作用，大多数被拆迁居民通过拆迁改善了居住环境与生活条件，拆迁工作逐渐步入了良性发展的轨道，尤其《办法》中还对如何处理租赁房屋拆迁及低收入家庭的房屋拆迁补偿问题做了具体的规定，较好的解决了拆迁中房屋租赁的矛盾，同时对缓解低收入家庭拆迁困难也提供了有效的解决办法。与实物安置时期相比，拆迁时东客矛盾有了大幅度减少。群众集体上访事件明显下降；较好地保障了城市建设的顺利实施。新《办法》自今年1月实施以来，到8月底；我们共实施国有土地拆迁项目99个，拆迁户数10721户，拆除房屋面积达75.94万m2，已发放拆迁补偿款近11亿元。（据统计在其中18个项目中，涉及私改遗留问题房产，维持租赁关系的有262户，涉及面积7876.96m2，问题均得到妥善解决。）下面就我市在拆迁中对租赁房屋的拆迁补偿和解决低收入家庭的拆迁补偿问题的具体做法汇报如下：
　　租赁房屋的拆迁补偿，一直是拆迁工作的难点与焦点，随着住房制度改革的不断深化，个人拥有房屋产权比重的日益提高，以及房地产二、三级市场的日趋活跃，租赁房屋的拆迁补偿已成为拆迁管理中不容忽视的问题。一方面，拆迁租赁房屋需要将拆迁和租赁这两种行政与民事法律关系相交织的行为统筹处理；另一方面，在保护房屋所有权人合法权益的前提下，还必须兼顾对承租人的安置。对于低收入家庭，还应从维护社会稳定的角度多方考虑，稳妥处理。南京作为在全国较早实行货币拆迁的城市之一，在妥善处理各类租赁房屋的拆迁补偿，以及解决低收入家庭拆迁补偿问题等方面，进行了积极的探索和有益的尝试，并逐渐形成了一套具有“地方特色”的操作办法。
　　一、在遵照《条例》规定的基础上，确立处理租赁房屋的基本原则
　　《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换……。据此，我们在制定城市房屋拆迁管理办法时确立了处理租赁房屋应当遵循的基本原则：
　　1、等价有偿的原则。拆迁补偿是平等民事主体之间的民事行为，应当遵循“等价、有偿”这一基本原则。拆迁租赁房屋，既不能因为安置主体为出租人和承租人而增加补偿费用，也不能因为租赁纠纷的存在而降低补偿标准。
　　2、约定优先的原则。约定优先是《合同法》的一项基本原则。房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，也应当根据约定优先的原则，合同的存在作为拆迁补偿的依据，有约定的，从其约定；没有约定的，应当由租赁双方协商解决。
　　3、对所有权人补偿，兼顾对承租人安置的原则。房屋租赁属于出租人与承租人之间的民事法律关系，其拆迁补偿问题的解决更多地要靠租赁双方自行解决。能够达成一致的，对所有权人补偿，所有权人按照与承租人协议的约定对承租人进行安置。但是拆迁又在一定程度上影响了租赁这一民事法律关系，赋予其更多的行政成分，使其具有强制性，对于合同中未做约定，拆迁时又协商不成的，从不影响拆迁工作的进程考虑，实行产权调换（即实物安置），即租赁双方继续保持原有的那种租赁关系，因拆迁而引起合同变动的应做相应修改。
　　4、尊重历史、实事求是的原则。租赁房屋的基本特征是承租人以交纳租金作为取得房屋使用权的。但在具体实践中，有国家私房改造的遗留问题，有的既无协议也不交租，有的虽无手续但“事实租赁”，还有涉及代管产、宗教产、文革挤占产等。对这类历史遗留问题，我们在办法中遵循尊重历史、面对现实、实事求是的原则，予以妥善解决。
　　二、将贯彻《条例》与本地实际结合起来，创造性地开展工作
　　南京作为城市化进程较早地区，租赁房屋特别是私有租赁房屋的拆迁补偿矛盾一直较为突出。由于具备了99年以来实行货币拆迁的操作实践，其间对此问题的深入调研也从未间断，《条例》颁布实施后，南京市在学习贯彻《条例》的基础上，结合本地的具体实际，将《条例》中租赁房屋的有关规定贯彻落实，并加以细化，使其更具有针对性和可操作性。
　　（一）有约定的从其约定。
　　无论是公有房屋还是私有房屋，无论是住宅房屋还是非住宅房屋，只要是租赁合同中对拆迁补偿事宜有约定，我们采取从其约定的方式，支付货币补偿金额或者产权调换。
　　（二）没有约定的视其不同情况区别对待。
　　1、公有住房视同房改。对于执行政府规定租金标准的公有出租住房，考虑到承租人取得房屋使用权的福利性，以及住房制度改革的必然性，同时，为更好地体现《条例》有条件实行货币补偿的尽可能实行货币补偿的立法思想，拆迁时，将被拆迁房屋货币补偿金额的10％支付给被拆迁人，90％支付给承租人，租赁关系终止。
　　2、落政房屋政府补贴。对于因国家有关私房改造政策形成租赁关系的住房，由于承租人大都曾做为公有房屋分配取得，因此，此类房屋拆迁时也实行货币补偿。房屋所有权人获得被拆迁房屋全额货币补偿款。同时，承租人另获得相当于所有权人补偿款90％的购房补贴。其中购房补贴由拆迁人支付三分之二，政府支付三分之一。这既保护了被拆迁人的财产权，又妥善解决了承租人的安置问题
　　3、公有非住宅充分考虑承租年限。拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，根据租赁双方的约定实行货币补偿或者产权调换。选择货币补偿的，除租赁双方约定的货币补偿金额分配比例外，我们根据租赁合同期限内承租人的实际使用年限，划定货币补偿金额的分配比例，供租赁双方选择。具体做法是：（一）租赁合同期限内实际使用在1年以内的，全部支付给被拆迁人；（二）租赁合同期限内实际使用超过1年，在2年以内的，90％支付给被拆迁人，10％支付给房屋承租人；（三）租赁合同期限内买际使用超过2年，在5年以内的，80％支付给被拆迁人，20％支付给房屋承租人；（四）租赁合同期限内实际使用超过5年，在10年以内的，70％支付给被拆迁人，30％支付给房屋承租人；（五）租赁合同期限内实际使用超过10年，在15年以内的，60％支付给被拆迁人，40％支付给房屋承租人；（六）租赁合同期限内实际使用超过15年的，50％支付给被拆迁人，50％支付给房屋承租人。这样的做法既没有违反《条例》规定，也没有强制中止租赁关系之嫌，将本地租赁市场中的约定俗成进一步明确，有利于租赁问题的妥善解决。
　　三、多渠道、多层面、多方位解决低收入家庭的拆迁补偿问题
　　低收入家庭的拆迁问题，历来是各级政府关心的重点。我们认为，低收入家庭的住房困难是依靠市场机制无法调整的部分，也正是需要政府调控手段予以解决的部分，而对拆迁工作中涉及的具有社会性、代表性的问题，深入调研，制定对策，以期真正对工作起到指导作用，不仅是管理部门的职责所有，更是落实“三个代表”的重要举措。拆迁虽然不是解困，但一味强调市场经济而对低收入家庭拆迁困难视而不见，或者死守着福利性安置政策的做法，都是不可取的。妥善处理低收入家庭的拆迁问题，不仅将对社会稳定起到积极的作用，也将对拆迁工作的顺利进行产生能动作用，有利于形成拆迁工作的良性循环。因此，在拆迁这项复杂的系统工程中，妥善解决低收入的拆迁困难，需要多渠道、多层面、多方位统筹安排，共同解决。
　　早在1991年我市就开始设立人均使用面积10.6m2的拆迁最低保障标准，以解决低收入家庭的住房困难；货币拆迁时我们在《办法》中又增设了对弱势群体的保护条款。南京市《办法》第38条规定：实行货币补偿的，获得的货币补偿金额不足5万元的（以一个房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准），拆迁人应当补足至5万元。符合购买政府提供的低收入家庭经济适用住房条件的，可优先购买。在这个《办法》实施过程中，为了将低收入家庭拆迁补偿问题落到实处，我们把经济适用房建设作为突破口，取得了一定的成效。
　　（一）解决拆迁困难户购、租经济适用房的具体做法
　　1、政策配套　我市在住房保障供应体系的建立过程中，充分考虑到低收入家庭的拆迁问题，并采取倾斜政策，优先予以解决。自2001年9月起，我市先后出台了《南京市城镇居民最低收入家庭住房保障试行办法》、《关于被拆迁困难户优先购买或承租经济适用住房的实施办法》、《南京市经济适用住房建设供应细则》，以及《关于缓解近阶段被拆迁户购房困难实施意见》等政策措施，将低收入家庭被拆迁居民纳入住房保障范畴，为该项问题的根本解决提供了政策保障。
　　2、对象特定　由于经济适用住房的供应对象具有特定性，为使低收入家庭的拆迁保障与之相接轨，在实际工作中，我们对优先购买经济适用住房的被拆迁居民进行了筛选。购买经济适用住房的被拆迁居民必须符合以下条件；
　　（1）按照市政府第166、180、203号令、宁政发[2001]第21号文的规定获得住宅拆迁货币补偿，尚未提现、购房；
　　（2）具有本市常住户口；
　　（3）获得货币补偿金额为10万元以下（含本数）；
　　（4）拆迁范围内同一户籍家庭成员，人均年收入在上年度全市年平均收入标准以下（今年申请的被拆迁居民，按照2001年度的标准8848元执行）；
　　（5）在拆迁范围以外无其他住房。
　　3、租售并举　在操作中，我们采取租售并举的方式向低收入家庭的被拆迁居民供应经济适用住房。即获得货币补偿款在5万元以下的被拆迁户不选择购房的，可以按政府规定的公房租金标准，承租一套40、50平方米左右的经济适用住房；货币补偿款在5万元至10万元的，按照规定价格选购40平方米至65平方米的住房。
　　4、程序严格　低收入家庭的被拆迁居民优先购买经济适用住房，一般分为申请、公示、审核、购房等四个基本程序，其中公示程序由被拆迁房屋所有地的房改办，在拆迁范围内就申请人申请购买经济适用住房的条件，进行公示，公示时间不少于15天，以确保申购工作公平、公正、公开。
　　（二）加快经济适用房建设步伐
　　为了逐步解决低收入群众住房问题。我局自加压力，在原计划开工10万平方米，年底竣工交付5万平方米的基础上，今年实际开工已达20万平方米，并力争明年春节前竣工交付18万平方米（2000套），并全力以赴地抓紧景家村、兴卫村两个经济适用房小区的建设工作。
　　1、景家村小区，占地面积41.6公顷，总建筑面积约35万平方米，拟建经济适用房3700套，居住人口约1.3万。其中一期工程13万平方米，住宅1576套。现工程进展顺利，十月初可全部封顶，明年春节前可交付使用。
　　2、兴卫村小区，占地面积4.26公顷，总建筑面积约7万平方米，共建经济适用房约850套，目前部分房屋已进入内粉阶段，年底前可确保交付。
　　我们局在抓好经济适用房建设的同时，还注重完善生活配套设施，小区内文化、商业、医疗、社区服务等生活配套设施亦一应俱全，为将来入住的低收入家庭及拆迁困难户家庭提供方便舒适的居住环境。
　　在做好我们局经济适用房建设的同时，下一步我们还将扩大规模，一方面加强对全市经济适用房建设的协调指导；另一方面我们准备将申请对象扩大至集体土地的征地拆迁户，在更广的层面和更大的范围内解决低收入家庭拆迁补偿问题，为城市建设做出贡献。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○二年九月十二日

【本站部分文章转载自网络，仅用于学术探讨目的，如作者不同意转载，请发邮件至info@yueyinguo.com说明，本站将在第一时间删除】
【字体：小 大】【发表评论】【打印此文】【关闭窗口】