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关于成立业主委员会相关法律问题之探讨yueyingu…
作者：上海房产诉讼之窗主持律师 乐音果律师著 （转载请注明作者和出处） 　　通常，在业主委员会成立之前，建设单位和业主之间的地位是不平等的。建设单位或物业公司常常擅自处分或出租应由业主依法享有的物业公用部分、共用设施设备……

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从本案谈房屋擅自转租合同之效力
作者：佚名 文章来源：不详 点击数： 更新时间：2006-12-19 23:12:43
[案情]
    黄某承租了中国工商银行垦利县支行房屋27间,对转租问题问约定。2002年4月20日，在中国工商银行垦利县支行不知情的情况下，黄某与袁某又签订了一份《房屋租赁协议》，原告将承租的中国工商银行垦利县支行一楼房屋三间租给袁某使用，双方约定：袁某租用黄某一楼房屋三间，租期为三年，自2002年5月1日起至2005年3月28日止。合同到期房屋自然收回。黄某按约履行了合同，交付了房屋，但袁某违反合同关于2004年3月28日前一次性交纳房屋租赁费16000元的约定，黄某向袁某索要，但袁某称，该租赁房屋系黄某转租，该行为未经中国工商银行垦利县支行同意，也未到房产部门办理登记备案，黄某无权出租房屋，其与黄某签订的转租合同无效，黄某应向其承担损害赔偿责任。黄某无奈，向法院起诉，请求确认合同有效，并要求袁某向其支付租金16000元。

    [分歧]

    法院在审理过程中对房屋转租合同的效力产生分歧：

    第一种意见认为，转租合同无效。我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，乘租人擅自转租系无权处分行为。同时我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。规章具有参照效力。

    第二种意见认为，转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定，并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。对合同的效力认定应当以法律规定和行政法规为准，部门规章并不是法律或行政法规，其性质仅具有行政管理效力，并不具有司法效力。

    [评析]

    笔者认为第二种意见是正确的。本案的关键问题是对于房屋租赁合同，在未怔得原房屋所有权人的同意的前提下，承租人擅自转租的效力问题。

    对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。对于这一规定，我国采取的是限制主义和区别主义的立法模式，其在一定程度上是对出租人的利益保护。该规定包含两方面的问题，其一，在出租人同意的情况下，存有两种合同关系，即出租人与承租人的合同关系；承租人与次承租人的合同关系。第三人对租赁物造成损失的情况下，根据合同的相对性原理，出租人可依据与承租人的合同要求乘租人承担损害赔偿损失，而乘租人在承担了损失后，可依据与次乘租人的合同请求次乘租人弥补该损失。其二，在出租人不同意的情况下，出租人负有合同解除权，当然，根据合同的相对性原理，出租人解除的合同是其与乘租人订立的合同。而对于在此情况下转租合同的效力，《合同法》并未涉及，这不能不说是一种立法上的遗憾。而对于转租合同的效力认定上事关当事人的切身利益。

    对于出租人、承租人与次承租人之间的法律关系问题。笔者认为：原租赁合同和转租和同其在处分权能上都是一致的，即允许他人对租赁物享有占有、使用、收益的权利，而其所有权保留于出租人所有。对该法律关系分两种情况，1、如原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物；对善意的次乘租人来说，可依据无效合同的处理规定向乘租人要求赔偿损失。

    2、如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。但该合同的履行问题上要受到出租人意志的约束，因为《合同法》赋予了出租人合同解除权，此情况下，出租人如以未经其同意为由，可解除与乘租人的租赁合同，其解除合同的效力直接导致转租合同亦因此而同时终止。而此时对次乘租人的利益如何保护？由于次承租人与出租人无直接的合同关系，次承租人自然无依据要求出租人承担违约责任。次承租人只能向承租人提出违约请求，而此请求，笔者认为应视次承租人是否为善意而定。如果次承租人知道或者应当知道承租人转租系擅自而为，应无权要求承租人承担违约责任。如果在次承租人不知或不应当知道承租人转租系擅自而为，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人应对次承租人负违约责任。以上也是附合我国法学的公平、诚实信用等现代司法理念的。

    对我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定的分析。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释（二）对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”， 该条款并未将登记备案作为合同生效的条件。而该条文中的“应当”明显是倡导性条款而不是强制性条款，而建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院部门规章，其性质是行政管理行为，而不是司法行为。我国《合同法》以充分尊重当事人意思自治为原则，对合同无效的认定标准上采取严格原则，其目的是鼓励交易，繁荣经济。只有法律和行政法规的强制性规定可作为认定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。所以该《办法》中必须备案、登记，租赁行为才合法有效的规定，不能作为认定合同是否生效的依据。但该《办法》的登记起明示作用，其作用是产生对抗第三人的效力。

    不难看出，我国《合同法》第224条的规定，在一定程度上是出于对出租人的权益保护，防止租赁物出现多头出租，近而减少增加租赁物毁损的风险，对维护交易安全和稳定起到了积极作用。但如果对转租问题再加以细化作出补充规定，则《合同法》将更趋于完善。

（作者单位：山东省垦利县人民法院）
文章录入：yueweiguo    责任编辑：yueweiguo 

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